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人才高地产业新城——嘉兴科技城

admin8个月前 (09-20)嘉兴厂房土地出租出售14

　　科技城成立于2003年，一期规划面积3.65平方公里，后省政府发文批复同意嘉兴科技城扩容升级，总规划面积扩容至29.5平方公里；

　　包括原嘉兴科技城、嘉兴工业园区（大桥镇）西区南区、余新曹庄集镇、湘家荡平湖塘以北部分区域，规划范围：西起三环东路；南至沪杭铁路客运专线省道；东至外环河、规划永业路、七沈公路；北至规划甪里街、里华路。实际管理区域还包括大桥镇全域，总面积约98平方公里。

　　规划建设技术研发区、科技创业区、教育培训区、生活服务区。

　　定位八大功能：科技研发、创业孵化、成果转化、人才培训、信息平台、交流合作、风险投资、专家社区。

　　01嘉兴科技城教育、商业、医疗等城市配套日臻完善

　　科技城板块内，优质教育资源林立，从幼儿园至中学阶段，都有名校进驻，实现了区域内校际间优质均衡发展，东北师大南湖实验学校、实验小学科技城校区、清华附中相继投入使用，亚欧学校小学部预计2022年10月建设完成，另外，板块内规划新建48班小学和24班中学，如此丰厚的教育配套，在整个嘉兴也是属于“顶配”。

　　嘉兴第二医院的迁建至科技城北侧，南侧南湖区人民医院一期建设工程规划许可公示，标志着医院即将正式开建。一南一北的两所医院加持了科技城板块医疗服务资源。

　　槜李湖公园位于科技城南翼地块“两横两纵”路网的核心位置，占地面积365亩，主体工程已于2021年初基本完成。伴随槜李湖公园的落成，整个板块的宜居度将达到前所未有的高度。

　　①嘉兴城际铁路/快速路高架/沪杭高铁

　　沪嘉城际整体路线从东北方向而来，以嘉兴南站为起点，途经嘉兴国际商务区、南湖区、嘉善县，在金山区枫泾镇进入上海；线个站，包括嘉兴科技城、湘家荡南、嘉善归谷、枫南等，平均站间距5公里，采用时速160公里的市域铁路制式，联通上海市域轨道交通网络，争取2022年5月底前具备开工条件。

　　6月25日快速路一期、二期正式开通，拉近了城市东西方向的距离，缓解了城市的拥堵，完善了交通路网建设。沪嘉城轨、T2有轨电车等交通设施的规划相继出炉，相信在不久的将来，科技城与主城区、南湖新区、湘家荡板块的有机融合会达到新的高度，沪嘉同城也将得以实现。

　　03嘉兴科技城品牌房企的开发密度之高，位居嘉兴市各版块之首

　　2018年以来，嘉兴科技城板块开始成为各大开发商的主战场，这里集聚了世茂、绿城、新希望、融创、荣安、绿地香港、佳源等*一梯队的开发商，2020年至2021年，科技城地价记录不断刷新，地王频现、地价熔断、排队摇号市场热度一直不减。

　　区域内现有吉翔观塘云庐、苏嘉云境园、融创嘉潮府、绿地香港云缦世家、佳源四季花园以及荣安玖樾庄等众多纯新盘，8月中海拿下两宗科技城地块，入席嘉兴市场。

　　04科技城板块各房企拿地、亮相、首开三大节点的时间轴比对

　　嘉兴科技城的建设日新月异，抢占市场先机唯快不破，看一看谁是科技城板块中的快***手。一个项目在首开前的节奏是否紧凑，一是与项目自身的开发思路有关，二无疑与项目操盘团队的能力直接相关。如何抓住市场上涨期快速完成去化是对开发商*大的考验。高价拿地低价出售、底价拿地高价出货比比皆是，用*低的成本获得更大的利润率才是王者。目前科技城各项目从拿地到首开的时间多半集中在6个月，耗时久一点会赶在10个月左右，根据这样的速度，一个项目从拿地到清盘，大概需要一年至一年半，战线越长，成本消耗越多。

　　从2016年-2021年5月，5年发展时间，科技城板块的楼面价翻了超3倍，从5000元/㎡上涨至近18000元/㎡，板块走势惊人，价格体系不断重塑，科技城板块成了新一轮城市开发的暴风眼。吸引越来越多有实力的开发商进入。

　　然而830第二次集中土拍，科技城楼面价迎来断崖式下滑，楼面价一下回到了2019年。一来，国家调控政策愈发收紧，控地价成为首要任务，只有在源头上遏制才能真正实现稳房价。全国多地延期第二次集中出让，不少城市纷纷调整土地出让规则，嘉兴在如此高压下如期进行，开发商本身心态已经发生变化。二来，房地产大环境的转变对嘉兴整体市场也产生较大影响，各类新政出台，金融杠杆操作难度变大，购房者更多持观望态度，加之提前消耗了过多购买力，开发商对市场的考量更加理性化了。

　　2020年11月苏嘉云境园地块的出让开启了科技城槜李湖板块1.0版本，之后，融创接手原华夏幸福地王地块，曲线拿地进入嘉兴市本级市场，绿地香港黑马姿态高调入禾，2021年5月20日，佳源、荣安群雄争斗中继续拿地深耕嘉兴。时至今日，科技城已经成为各大房企的主力区，根据规划，周边还有大量住宅用地等待出让，可以预计，下一个城市副中心正在逐步形成中。2021年科技城的土地成交

　　2021年至今科技城成功出让5宗住宅用地，总成交额近40亿元，预计产生供应量约2500余套。根据目前的市场信息，绿地香港云缦世家、佳源四季花园、荣安玖樾庄项目定位均是纯改善产品。中海首进嘉兴即连拿两宗科技城地块，可见对区域的认可程度。

　　根据2021年供地计划，科技城接下去无地块供应。

　　062020-2021年嘉兴科技城板块房源入市的面积结构统计

　　2021年至今嘉兴科技城板块的入市房源的面积段分为典型的三段式：

　　1、60-90㎡以及100-110㎡房源占比超40%，主要集中早绿地绿禾名邸以及碧桂园云栖里项目，主要客群是刚需购房者，面积小，总价可控，板块具有发展潜力，所以这个区域成了当时刚需客群的上车首选。

　　2、110-120㎡的房源占总量约11%，主要满足了刚需偏上刚改类型的客户需求。

　　3、120㎡以上房源量接近总量的38%，如此多的改善房源，但并未影响项目的去化速度，可以看到市场上高端改善群里的购房需求越来越多，开发商的产品规划也正在往改善类发展。整体而言，整个科技城板块的房源结构分布仍较合理，贴合市场需求面，刚需改善两手抓。

　　072021嘉兴科技城板块典型在售项目的走量统计（基于个盘统计数据）

　　2020年至今科技城板块多个项目已经从首开走到收官，目前仅剩绿地绿禾名邸和佳源四季华庭还有部分房源未备案。按照市场的调查，佳源四季华庭也已经完成清盘。上述大部分楼盘都是交出了即开即磬的成绩单，整个板块内去化速度有一定保障。未入市项目的操盘难度难易程度取决于嘉兴楼市的大趋势以及自身品牌、品质的抗跌性。

　　科技城在售和待售楼盘、剩余体量、新增体量的统计

　　1、科技城板块的存量房源主要集中在绿地绿禾名地项目，佳源四季华庭虽然仍有大量房源显示可售，但不排除有大批是已售未备案的。据数据统计，科技城目前在售房源约813套。

　　2、吉翔观塘云庐、苏嘉云境园、融创嘉潮府等8个未入市项目的计容面积合计超50万㎡，待售房源4330余套。绿地绿禾名邸剩余900余套房源未取得预售证，科技城板块未来供应量合计超5200套。

　　注：中海两宗地块规划未出，其待售房源根据120平/套测算。

　　发表于2021-09-18 11:22

　　大桥的工厂已经在搬了。中华化工是污染*严重的，他已经在山东建好了新厂房，应该快搬了。另外是靠近步云的老工业区，离科技城中心也比较远，但很多企业也在逐渐搬离，比如大桥印染。新引进的企业多为轻工业，对环境的污染比较小，可能还没有生活污染严重。这些都是外围的厂区。而科技城中心区域有污染的企业是加西贝拉、敏实、龙腾化纤（这个比较远、也比较小），但相较于阿特斯、隆基等企业会好很多。我只是站在中立的角度看大桥的企业，有污染，但没那么严重。

　　原来经营者是计划用一系列的学校炒热这一块地皮，华夏幸福当时就是这么想的，结果华夏幸福破产了，又迎来了教育公平，清华附属注定不可能有政策红利，然后，科技城不太理想的空气和环境登时被急速放大。高出常规的升学率是不用想了，自身的健康的还是要考虑的。

　　发表于2021-09-17 16:37

　　别人眼睛盯着产业，你一天到晚盯着地皮房价

　　发表于2021-09-17 16:39

　　回复@zsy200310不不不，我感兴趣的是，城市经营者如何经营的

　　发表于2021-09-17 16:44

　　回复@UC用户那天我陪朋友去了亚太路边的微创医疗，里面的环境比一般小区都好

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